Az egyik utolsó lakástámogatás az államtól: megéri-e a lakástakarék? Jönnek a változások

Milyen változások jönnek?

Több ponton módosul a lakástakarékpénztári törvény, mivel a kormány támogatja az előtakarékosságot – jelentette be néhány hete Orbán Viktor miniszterelnök. Kinek lesz jó ez, hogyan érdemes élnünk a lehetőséggel, egyáltalán vonzóbbá válik-e ettől a lakásvásárláson gondolkodók számára? Körüljártuk a témát.

A támogatott lakáshitelek mellett a lakás-takarékpénztár az egyetlen olyan támogatási rendszer, ami még megmaradt a lakáshitel piacon, és amit szinte mindenki igénybe tud venni – hívja fel a figyelmet Sojnoczki József hitelközvetítő, a CreditHungary vezetője. Szerinte érdemes is az adókedvezmény és a támogatás miatt élni ezzel a lehetőséggel.

A lakásvásárlás nem egyik napról a másikra jelentkező cél, hanem jó előre eltervezik a családok, amibe jól illeszkedik, hogy aki a lakás-takarék rendszer segítségével akar lakást venni, annak elvileg a megtakarítások összegyűjtését követően nyílik lehetősége vásárlásra, azaz jó előre kell gondolkodni. S bár a lakás-takarékpénztár eredendően nem a gyors lakáshoz jutásról szól, a kormány szándékaiból az olvasható ki, hogy vonzóbbá próbálja tenni a feltételeket.

Könnyebb lesz lakáshoz jutni előtakarékoskodással?

A korábbi elképzelések egy részét egyelőre nem vezeti még be a kormány – miszerint az állami támogatás összegét két év alatt a jelenlegi 72 ezerről 100 ezer forintra emelnék –, így most három másik, fontos módosítás történik meg. Az egyik a futamidő növelése, azaz maximális megtakarítási idő 8-ról 10 évre emelkedik. Az ügyfél pedig az éves megtakarítása után 30 százalék, de legfeljebb 72 ezer forint támogatást kap az államtól továbbra is.

Dr. Gergely Károly, Fundamenta-Lakáskassza Zrt. elnök-vezérigazgatója lapunknak nyilatkozva azt emelte ki, hogy a futamidő 8-ról 10 évre történő emelésével a szerződéses összeg – amely az ügyfél saját megtakarításából, az állami támogatásból, a kamatból és a felvehető hitelből áll – a korábbi mintegy 6 millióról 8 millió forint körülire emelkedik. Így már két lakásszámla-szerződés elegendő egy közepes városi lakás, vagy nagyobb vidéki ház megvásárlásához, esetleg építéséhez.

A másik változást az jelenti, hogy a közeli hozzátartozók lakás-takarékpénztári megtakarításai egymás között szabadabban lesznek felhasználhatók, összevonhatóvá válnak. Közeli hozzátartozó céljaira is felhasználható lesz egy lakástakarék szerződés, amivel egy régi problémát old meg a jogalkotó – mutatott rá Gergely Károly. Ugyanis a gyermekek – mint kedvezményezettek – nevére kötött szerződés felhasználásárakor a gyermeket is tulajdonosként kellett bejegyezni az adott ingatlanba, annak ellenére, hogy a befizetéseket nem a kiskorú, hanem szüleik, saját jövedelmükből teljesítették. Egy lakásvásárlásnál a kötelező tulajdonjog bejegyzés miatt pedig az ingatlan későbbi, esetleges eladása során gyámhatósági bonyodalmak adódtak. A gyámhatóság engedélye kellett ahhoz is, ha a gyermekek nevére kötött szerződéseket a család a lakása, háza felújítására, korszerűsítésére szerette volna fordítani. Ezzel a módosítással mindezen problémák elkerülhetők a jövőben.

Változik ugyanakkor az áthidaló hitelek szabályozása. Jelenleg hozzájuthat az ügyfél 2 év után, ha a szerződéses összeg negyedét már megtakarította. Erre a lakástakarékok most még szabad eszközeik 20 százalékát fordíthatják. Azonnali áthidaló kölcsönhöz 1 év után is hozzá lehet jutni, de erre csak 5 százalékot fordíthattak a ltp-k. Ez a két kategória meg fog szűnni, s a pénztárak szabad pénzeszközeik 75 százalékát fordíthatják áthidaló és azonnali hitelekre. Ez mindenképpen felgyorsítja a hitelezést – vélekedett a Fundamenta elnök-vezérigazgatója. Azt jelenti ugyanis, hogy több, olcsó, forint alapú hitelhez juthat a lakosság a lakás-takarékpénztáraktól.

Többen fognak takarékoskodni?

Az Országgyűlés hamarosan elfogadhatja a lakás-takarékpénztári törvény módosítását, így a jövő év elejétől már több hitelt nyújthatnak tagjaiknak a pénztárak. Ugyanakkor a változások hatása rövid távon nem jelenik meg a piacon – vélekednek egyes szakértők. A Fundamentánál viszont úgy látják, hogy jelentős növekedésre kerülhet sor már a jövő évben is. Gergely Károly szerint a változások a lakosság újabb rétegeit szólítják meg, így a fiatalabb, még gyermektelen párokat is, akik két szerződés megkötésével is hozzájuthatnak annyi pénzhez, amennyivel az első lakásuk megvásárolható.

Ugyanakkor azok is megjelenhetnek az ügyfelek között, akik gyorsabban szeretnének hitelhez jutni. A hitelfelvétel bázisa lehet az ltp-k mintegy 1,2 milliós meglévő ügyfélbázisa is. Ők várhatóan a korábbinál lényegesen nagyobb számban fogják igénybe venni a piacon elérhető, legalacsonyabb kamatozású, forint alapú lakástakarék kölcsönöket.

Ki, mikor vágjon bele, mekkora összeggel?

Ha valaki takarékoskodna az új rendszerben, akkor már egészen fiatal korban szóba jöhet a szerződéskötés, hiszen a szülők segíthetik a gyereket az első lakás megszerzésében. Később az első, és a további gyermekek születése miatt a nagyobb lakásra váltás kerül szóba a családoknál. Ugyanakkor 4-5 évente mindig van mit javítani, felújítani, korszerűsíteni egy házon, lakáson, akár a fűtést, a szigetelést, vagy épp a régi nyílászárók cseréjének jöhet el az ideje. Így valójában érdemes mindig rendelkezni egy lakástakarék szerződéssel, hiszen mindig lesz mire felhasználni a félretett pénzt.

Elég lehet akár havonta 5 ezer forintot is félretenni például egy pár év múlva esedékes felújításra, hiszen ez a havi befizetés később, esetleges újabb lakáscélok megjelenésével növelhető. Ami optimális, az a havi 20 ezer forintos megtakarítás. Aki teheti, annak érdemes ennyit félretennie havonta, egy szerződésben, mert így lehívható teljes, évente maximum 72 ezer forint összegű állami támogatás.

Mi van, ha valaki nem tud fizetni?

Akinek megtakarítási problémája akad, annak lehetősége van a befizetések szüneteltetésére, majd újraindítására – szögezte le Gergely Károly, aki szerint azonban a Fundamentánál nagyon jó az úgynevezett megtakarítási minőség mutató, még a válság ellenére sem csökkent a megtakarítási hajlandóság. Úgy látják, hogy ügyfeleik lakáscélú takarékoskodásukat kiemelten kezelik többi megtakarításaik között.

Aki viszont a szerződés felmondása mellett dönt, annak korábban a lakáscélú megtakarításra igénybe vett adókedvezményt vissza kell fizetni az Adó- és Pénzügyi Ellenőrzési Hivatalnak (APEH). Az OTP Lakástakaréknál a szüneteltetés időtartama az 1 évet nem haladhatja meg, és a szüneteltetés időtartama beleszámít a megtakarítási időbe. A lakás-előtakarékoskodó a szerződést a megtakarítási idő alatt bármikor felmondhatja. Ha a kifizetéskor a megtakarítási idő elérte a 4 évet és lakáscélra kívánja felhasználni az összeget, felvehető az állami támogatás, amelynek felhasználását igazolni kell.

Szigorú az állam

Az állami támogatásokat illetően a lakás-takarékpénztárakról szóló törvény így fogalmaz: „ha a lakás-előtakarékoskodó vagy a kedvezményezett felvette az állami támogatást, de a kormányrendeletben meghatározott időn belül nem igazolja a támogatással növelt betétösszeg lakáscélú felhasználását, illetve az utólagos ellenőrzés során nem tudja azt bizonyítani, vagy az utólagos ellenőrzés egyéb okból jogosulatlan igénybevételt állapít meg, vissza kell fizetnie a kapott állami támogatást a felvétel napjáig jóváírt betéti kamattal, valamint a felvétel napjától a visszafizetés napjáig.”

Ha a lakás-takarékpénztár megállapítja a támogatással növelt betétösszeg nem lakáscélú felhasználását, illetőleg jogosulatlan igénybevételét, az állami támogatás és járulékai megfizetése iránti követelést – a jogosult Magyar Állam nevében eljárva – polgári peres vagy nemperes eljárásban érvényesíti. A jogerős fizetési meghagyás, illetőleg a fizetési kötelezettséget megállapító jogerős bírósági határozat végrehajtható okirat, amely alapján a lakás-takarékpénztár megkeresésére a tartozást az állami adóhatóság a központi költségvetés javára adók módjára hajtja be.

Sojnoczki József hitelközvetítő szavaiból kiderült, hogy az ügyfelek keresik a lakás-takarékpénztárral kombinált lakáscélú hiteleket, hiszen ezeknél alakíthatók és tervezhetők a törlesztőrészletek. Az úgynevezett kombinált konstrukció úgy néz ki, hogy szerződésenként havi 20 ezer forint megtakarításig köthető egy lakáshitelhez – 48 hónaptól 95 hónapos futamidő között – akár több lakásszámla szerződés is családon belül. A lakáskasszák kombinálásával lehet alakítani a hitel törlesztőrészletét a futamidő alatt úgy, hogy vagy az elején fizet kevesebbet az ügyfél, és a lakáskassza betörlesztése után többet, vagy fordítva: az elején többet, és a lakáskassza betörlesztése után kevesebbet – magyarázta a hitelközvetítő.

Azonnali áthidaló kölcsönhöz már egy éves megtakarítás után hozzá lehet jutni a Fundamentánál, míg áthidaló kölcsönhöz 2 év, és minimum a vállalt megtakarítás negyedének befizetése után. A normál lakáskölcsön csak a megtakarítási idő letelte után vehető fel, ennek kamata 3,9 százalék (thm: 5,12-5,22 százalék). Mivel a lakás-előtakarékoskodás rendszere, filozófiája önmagában az előregondolkodásról, az előtakarékoskodásról szól, azok járnak a legjobban, akik kivárják a megtakarítási idő végét, és a legalacsonyabb, 3,9 százalékos kamattal vesznek fel hitelt.

Mint ahogy az előtakarékoskodás rendszere sem a sürgető lakásproblémák gyors megoldásáról szól, úgy a hitelkonstrukciós rész sem a minden áron való gyors eladósodást támogatja, hanem a saját megtakarítások és a hitelfelvétel egyensúlyának megteremtését. Gergely Károly szerint erre egyébként – mint azt a gyors és nagy volumenű devizahitelben megtörtént eladósodás alapján látjuk – nagy szüksége van a társadalomnak.

Néhány hitel-konstrukció

A lakástakarékoknak sokféle konstrukciójuk van. Példaként bemutatjuk az OTP Lakástakarék Hitel termékcsaládjának Pillér elnevezésű megoldását, valamint a Fundamenta-Lakáskassza ún.  Hosszú futamidejű konstrukcióját. Ezek lényege, hogy a minimális megtakarítási arány 40 százalék, így a megtakarítási időt követően – az OTP Lakástakarék és a Fundamenta-Lakáskassza többi, hasonló megtakarítási idejű termékcsaládjához viszonyítottan – ezeknél a szerződéses módozatoknál a legnagyobb az elérhető szerződéses összeg. A hitel kamata évi 4,5 százalékos az OTP Ltp-nél, míg 3,9 százalékos a Fundamenta-Lakáskassza esetében (OTP-nél + évi 1 százalék kezelési költség, THM: 6,01 százalék, illetve a Fundamenta esetében a THM 5,12-5,22 százalék). Az állami támogatás mértéke minden esetben 30 százalék, évente legfeljebb 72 ezer forint, a betéti kamat évi 1,5 százalék az OTP Ltp esetében, és 1 százalék a Fundamentánál (EBKM, állami támogatással: 6,03-10,05 százalék). Az OTP Ltp. 96 hónapos és a Fundamenta 98 hónapos megtakarítási ideje esetében az alábbi lehetőségek vannak jelenleg a különböző szerződéses összegek függvényében:

A Fundamenta ajánlatai

Forrás: Fundamenta

Az OTP Ltp ajánlatai

Forrás: OTP

A táblázatban tehát látható, hogy a havi 20 ezer forintos befizetéshez 576 ezer forint az állami támogatás jár az OTP-nél, míg 588 ezer a Fundamenta termékénél, valamint 3,67 illetve 3,68 millió forint az igényelhető hitel a két konstrukciónál. Így a legnagyobb elérhető szerződéses összeg 6,33 millió forint az OTP Ltp-nél és 6,25 millió a Fundamenta esetében.

Mindez azonban jövőre változni fog annyiban, hogy 10 évig takarékoskodhatunk lakáskasszával, s így elérhető a már említett 8 millió forintos összeg. Az állami támogatás mértéke változatlan marad. A lakástakarékpénzátrak kalkulátoraival mindenki utána számolhat a különböző összegeknek. Az OTP-é https://www.otpbank.hu/portal/hu/Megtakaritas/Lakastakarek/Kalkulator, a Fundamentáé: http://www.fundamenta.hu/web/guest/kalkulator.

Forrás: www.ingatlanmagazin.com