Hasznos tanácsok ingatlan eladáshoz, vételhez

Visszakapható százezrek

Az ingatlanszakmában bevett mondás: eladás előtt azt érdemes felújítani, aminek látszata van. Ha tehát a házat gépészetileg igazítanánk a modern kor követelményeihez, ne lakáseladás előtt tegyük. Olyasmire költsük a pénzt, amit a vásárlók egyből észrevesznek és értékelnek.

A hasznosnak bizonyuló, értéknövelő felújításokat két típusba sorolhatjuk: az egyik a megtérülő beruházás, amelynek költségét bizonyos arányban be lehet építeni a kínálati árba; a másik, amely azt szolgálja, hogy a vevők vonzónak találják a lakást, amikor először jönnek felmérni a terepet. Az alábbiakban felsoroljuk a fontosabb beruházásokat, fajlagos költségüket és azt, hogy milyen mértékig lehet a költséget beszámítani a kínálati árba. Az ingatlan "tuningja" azonban anyagilag nem feltétlenül megtérülő beruházás, az értékesítési idő lerövidülése ugyanis nehezen mérhető.

Megtérülő beruházások

1. Fürdőszoba

A leginkább megtérülő felújítások egyike, mivel a lepusztult, gusztustalan fürdőszoba riasztja el leginkább a vevőt. Állapota ráadásul értékcsökkentő tényező. Érdemes tehát költeni viszonylag semleges színű (fehér vagy bézs) és szolid stílusú burkolatokra, minőségi szaniterekre, igaz, utóbbiak akkor is jók, ha nem csúcsminőségűek, de legalább újak. A fürdőszoba csillogása meggyőző erejű két hasonló ingatlan közötti vevői döntéskor. Új csempe vásárlásakor a fehér és a bézs színek az előnyösek, mindenképp kerüljük a rikító színeket, az erős mintákat. A jó zuhanyzófülke nem olcsó, de rafinált világítással együtt nagyot lendít a lakás árán. Teljes felújítás költsége: 100-120 ezer Ft/m2 Megtérülés aránya: 85%

2. Konyha

Az igényes konyhabútor mindig kell az új vevőnek: tudja, hogy így olcsóbban jut hozzá, mintha maga venné meg. Százalékban azonban nehezen kifejezhető, hogy mennyivel könnyíti meg az ingatlan gyors értékesítését a használható minőségű konyhabútor. A tisztaság és a fények fontosak, de akár egy jó jégszekrény is segítheti az eladást, ha ingyen adjuk a lakáshoz. Felújítás költsége: 300 ezer Ft/m2 (konyhabútorral) Megtérülés aránya: 80%

3. Lemázolni, cserélni a bejárati ajtót

Hiába tiszta és rendezett az ingatlan, ha a bejárati ajtó kopott és koszos, akkor ez az első benyomás meghatározó. Irodának kínált lakásnál a bejárat még fontosabb, ezért ha a mázolás nem segít, egy csere is jó befektetés lehet. A mázolás 10-20 ezer forint kiadást jelent, míg egy új biztonsági ajtó 250-300 ezer forintba kerül. Festés költsége: 10-20 ezer Ft Új biztonsági ajtó: 250- 300 ezer Ft Megtérülési arány: 100%

4. Klímát beszerelni

Amennyiben az ingatlanjában nincs légkondícionáló, akkor eladás előtt érdemes beszerelteni valamilyen olcsóbb árú, split megoldást. Ez nem feltétlenül hoz magasabb vételárat, de a vevőkeresést felgyorsíthatja. Különösen drága berendezésbe nem érdemes beruházni (legfeljebb különlegesen drága ingatlan esetében), megtérülésre ugyanis nem számíthat. Klíma költsége: 100 ezer Ft-tól (split berendezés) Megtérülési arány: 80%

5. Kifesteni a falakat

Négyzetméterenként 3-4 ezer forintos kiadást jelent a falak újrafestése, ami egy 100 négyzetméteres ingatlan esetében anyag nélkül körülbelül 100 ezer forint kiadást jelent. A frissen festett lakás világosabb, frissebb a levegője. Felújítás költsége: 3-4 ezer Ft/ m2 (anyag nélkül) Megtérülés aránya: 150%

6. Kicserélni a nyílászárókat

Főként kisebb értékű, például panellakások nyílászáró-cseréje tekinthető indokolt beruházásnak. Mivel a kínálat óriási a hazai piacon, az energiaárak pedig az egekbe szöktek, a vásárlók többsége a kisebb rezsijű lakásokat keresik. Ezért a modern, jól szigetelő műanyag ablakok előnynek, sőt, döntési tényezőnek számítanak. Felújítás költsége: 50 ezer Ft/m2 (lakásméretre vetítve), de például 1 nagy méretű panelablak ára 150-180 ezer Ft körül van Megtérülés aránya: 75%

7. Luxus extrák

Jacuzzi, kandalló, infraszauna - olyan luxuscikkek ezek, amelyek elismerésre késztetik a vevőket. Ezeket senki sem akarja kivetetni egy lakásból, örömmel fizetnek érte. A megtérülés annál biztosabb, minél kisebb értékű a termék. Beruházás költsége: jacuzzi: 300-800 ezer Ft; kandalló: 500 ezer-2 millió Ft, infraszauna: 240-550 ezer Ft Megtérülés aránya: 90-100%

Vevőnyerő felújítások

8. Rendbetenni a kertet

Általában nem igényel különösebb anya-gi eszközöket, inkább kerti rendrakásra, fű- és sövénynyírásra bíztatnánk az ingatlantulajdonosokat. A reménybeli vevők ezt nézik meg először, és a rendezett kert igényes tulajdonosra vagy társasházra utal.

9. Megszüntetni a beázást

Ha van olyan pont, ahol beázik a lakás, ne takarjuk el ideiglenes festéssel: tisztességtelen megoldás és reklamáló vásárlót hozhat a nyakunkra. Oldjuk meg a problémát, általában nem kerül többe néhány tízezer forintnál.

10. Felcsiszolni, felsúrolni a padlót

Szintén kisebb költséggel, de több munkával járó feladat, viszont teljesen megújítja a lakás kinézetét. Fényezzük, vagy csiszoljuk fel a parkettát. Takarítsuk és fényezzük a hidegburkolatokat is. A fugák elkoszolódott felső rétegét alaposan súroljuk át, így visszakapják eredeti világos színüket.

+1. Kiüríteni a lakást

Nem kifejezetten felújítási munka, de minél több bútort és kacatot távolítunk el a lakásból, annál biztosabb lehet a siker. A túl személyes tárgyat, jellegzetes bútort felvonultató ingatlanról leendő vevője nehezen tudja elképzelni, hogy a sajátja is lehetne, ráadásul a hely is sokkal kisebbnek tűnik. Minél kisebb a zsúfoltság, annál nagyobb tere lesz a leendő vevő képzeletének.

HASZNOT HOZÓ LAKÁS

1. A Világörökség budapesti helyszínei
Külföldiek szinte csak olyan területen vásárolnak, ahol szép a panoráma, és amely szerepel az UNESCO világörökségi listáján. Budapesten ilyen az Andrássy út, ahol szinte egyetlen épületre sincs magyarul kiírva, hogy "eladó", valamint a Duna-part. A felkapott, belvárosi helyszíneken az átlagos éves értéknövekedés 6 százalékos, a bérbeadásból pedig évi 6-8 százalék profit származik.

2. Vásárlás tervezőasztalról
Akár 30-50 százalékkal olcsóbban szállhatunk be egy-egy új lakóparki lakásba, ha még a tervezési fázisban, jóval az első kapavágás előtt foglaljuk le, mintha építés közben vagy átadás után vásárolnánk. Raádásul a szobák elrendezésébe is beleszólhatunk.

3. Főiskolák, egyetemek környéke
Bármilyen használható állapotú lakás kiadható egyetemistáknak, ha az valamilyen oktatási intézmény közelében van.

4. Vétel a fejlesztést megelőzően
Ha figyelemmel kísérjük az önkormányzatok fejlesztési terveit, könnyen hasznunkra lehetnek. Érdemes olcsón lakást venni olyan utcákban, amelyeket rövid időn belül felújítanak, sétálóutcává alakítanak. A lepusztult, ár alatti ingatlan ára sokszorosára nőhet. Ez történt az évtizedekig rossz hírű, majd néhány éve sétálóutcává alakított budapesti Király utcában is, ahol ma a város legelegánsabb épületeit húzzák fel.

5. Modern villák
Bár évekig telített volt a budai villák bérleti piaca, mára elfogytak azok a korszerű építészeti megoldásokkal felhúzott hegyvidéki ingatlanok, amelyeket kibérelnének a külföldi családok, vagy az etyeki Korda-stúdióban filmet forgató művészek és szakemberek. Az üzleti lehetőség itt nem a vásárlás, hanem az építés. Bár a beruházás jelentős (négyzetméterenként 250-350 ezer forint), a magas összegű, havi 0,75-1 millió forintos bérleti díj biztosra vehető.

5 TRÜKK A LAKÁS BEMUTATÁSÁHOZ

Bár a hazai lakásvásárlók túl felkészültek ahhoz, hogy a lakás "kozmetikázásával" be lehessen őket csapni, a lakáseladók néhány praktikával javíthatják eladási esélyeiket.

1. Tegyünk rendet: a koszos, túlzsúfolt lakás rossz benyomást kelt, ráadásul kisebbnek tűnik, mint amekkora.

2. Ki a bútorokkal: ha van fölösleges berendezési tárgyunk, lehetőleg vigyük ki a lakásból, hogy tágasabbnak tűnjék a hely.

3. Takarítás: főként a konyha és a fürdőszoba csillogjon, mert a vevőjelöltek itt mérik fel a lakás általános állapotát. Szellőztessünk ki, mert a szagok (dohányfüst, étel szaga) riasztóak lehetnek.

4. Villany fel: minden lámpát kapcsoljunk fel az érdeklődők érkezésekor, még nappali fényben is. A szép részletek jobban látszanak, a lakás nagyobbnak tűnik így.

5. Hétvégén és nappal: a lakás megmutatásának legjobb ideje a hétvégék délelőttje, amikor nagyobb a nyugalom és kisebb a forgalom a környéken. Minél jobban süt a nap, annál jobb nekünk - persze csak ha tényleg kitakarítottunk!

A LAKÁSELADÁS KÖLTSÉGEI

Ingatlanközvetítő díja: az ingatlan vételárának 1,5-5 százaléka

Földhivatali dokumentumok: 2-10 000 Ft

Értékbecslési díj: 35-60 000 Ft

Költöztetők: 45-80 000 Ft

Adó: 25% szja; adóalap az ingatlan eladási árának
100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,
  90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,
  60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,
  30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,
    0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben.

KULCSSZAVAK A LAKÁSHIRDETÉSBEN

Családi okból eladó: azt jelezzük vele, hogy nem a rossz környék, vagy a romos lakás a költözés oka, hanem valamilyen személyes változás.

"Életforma szavak": bátran használjunk hangulati elemeket a hirdetésben, például "csendes", "nyugodt", "zöldövezeti", vagy éppen "nyüzsgő", "belvárosi". A legtöbb internetes ingatlanoldalon címet lehet adni a hirdetésnek, amely bízvást lehet efféle hangulatfestő szavakból álló reklámszöveg.

Fix ár: egyre többen szeretik az alkudozástól mentes ingatlan-adásvételt, ezért előnyös lehet a rögzített ár kikötése.

Irányár: azt jelenti, hogy az eladó hajlandó az alkura. Ha magunk sem gondoljuk teljesen komolyan a hirdetésben szereplő árat, használjuk bátran ezt a kifejezést.

Közel a metróhoz, vasútállomáshoz: a jó tömegközlekedés alapvető fontosságú, megemlítendő elem.

Panorámás: ha bármi zöld is látszik az ablakból, és nem csak a szomszéd házak, használhatjuk.

Reális áron, vagy jó ár-érték arány: ha biztosak vagyunk a dolgunkban, felmértük a terepet, felhívhatjuk a vevőjelöltek figyelmét is a racionális döntés lehetőségére.

Sürgős: a motivált eladók kedvelt szava, amelyben felhívjuk a figyelmet az időtényező fontosságára, valamint a jelentős alku lehetőségére.

X város, Y negyed: soha nem elég csak a település (vagy fővárosi kerület) nevét megadni, ennél szűkebb városrészt kell meghatároznunk. Egy városon belül számos, egymástól teljesen eltérő presztízsű negyed fekszik, így a területet ismerő vevő be tudja lőni, milyen környéken áll az ingatlan.

Írta: Haszon Magazin