Szeged: +36-62/637-407 | Mórahalom: +36-62/700-123
Ingatlan értékesítés felelősséggel!
Mobil Menü
Gy.I.K.
Otthon az, ahova hazatérsz. Ahol valaki vár este. Ahol ismered a fal kopásait, a szőnyeg foltjait, a bútorok apró nyikorgásait. Ahol úgy fekszel le az ágyba, hogy nem csak alszol, hanem pihensz. Nem csak pihensz, hanem kipihened magad. Kipihened az életet, az embereket, mindent. Ahol otthon vagy, az az otthon. Nem kell hozzá sok. Elég egy szoba. Ha tízen vagytok benne, az se baj. Ha mind a tízen egyek vagytok ebben, hogy haza tértek, amikor este hazatértek. Nem kell hozzá sok, csak egy szoba és egy érzés. Egy egészen egyszerű állati érzés: hogy ma itt élek. Van egy ágy, amiben alszom, egy szék, amire leülök, egy kályha, ami meleget ad. És hogy ebben a körülöttem lévő széles, nagy és furcsa világban ez a kis hely nem idegen és ma az enyém. Jól érzem magamat benne, ha kinézek az ablakon és kint esik az eső, vagy süvölt a szél. És hogy ha ide este bejövök, meglelem azokat, akik még hozzám tartoznak. Ez az otthon. Minden embernek módja van hozzá. Egy szűk padlásszoba is lehet otthon. Egy pince is. Még egy gallyakból összetákolt sátor is otthon lehet. Ha az ember önmagából is hozzáad valamit. Elég egy szál virág, amit az útszélen találtál. Egy fénykép, amit éveken keresztül hordoztál a zsebedben. Egy könyv az asztalon. Egy ébresztőóra. Mit tudom én: ezer apró kacat ragad az emberhez útközben. (...) Ha mindezt érezni tudod: nem vagy otthontalan a világon.
Wass Albert

Milyen költségekkel jár a lakás eladás - vásárlás?

A LAKÁSELADÁS KÖLTSÉGEI ELADÁS-VÁSÁRLÁS ESETÉN

Földhivatali dokumentumok: 4-10 000 Ft

Értékbecslési díj: 35-60 000 Ft

Adó:

25% szja; adóalap az ingatlan eladási árának
  • 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,
  • 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,
  • 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,
  • 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,
  • 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben.

A LAKÁSVÁSÁRLÁSI ILLETÉKRŐL

A lakásvásárlási illeték négymillió forintig a vételár 2%-a, négymillió feletti rész 6%-a. Garázs, és egyéb nem lakás céljára szolgáló ingatlan átírási illetéke 10%.

Amennyiben valaki elad egy lakást, majd vesz helyette egy újat, vagy cserél, egy éven belül, akkor csak a két ingatlan árának különbözete után ( a különbözet előjelétől függetlenül) kell megfizetnie az illetéket.

Telek vásárlás illetéke 10%, de ha valaki a telekre lakóház építését vállalja az illeték fizetést a hivatal 4 évre felfüggeszti és ha 4 éven belül a tulajdonos az új ház használatba vételi engedélyét a hivatalnak bemutatja, az illeték törlésre kerül. Ellenkező esetben az illetéket büntető kamattal kell megfizetni.

Az adásvételi szerződést csak az illetékes földhivatalnak kell benyújtani, és az továbbítja a szerződést az illeték hivatalnak. Az illeték hivatal a megkapott szerződés alapján illeték előleget szab ki. Az illeték előleg alapja az adásvételi szerződés szerinti vételár. A végleges illeték kiszabása csak az után történhet, hogy az új tulajdonos tulajdonjogát a földhivatal az ingatlan-nyilvántartásba véglegesen bejegyezte. A végleges illeték kiszabásakor az illeték hivatalnak jogában áll az ingatlant felértékelni és az illetéket saját értékelése alapján kiszabni.

2001 évtől nem kell illetéket fizetni új építésű lakás vásárlása után. Kitétel azonban az illetéktörvényben, hogy csak azok kaphatnak mentességet, akik vállalkozóktól vásárolnak új építésű ingatlant. Vagyis ha egy magánszemély felépít egy lakást, majd úgy dönt, hogy eladja, a vásárlónak meg kell fizetnie az illetéket. A mentesség csak 30 millió forintos ingatlanértékig jár. Használt lakás vásárlásához csak a 35 év alatti fiatalok kaphatnak illetékkedvezményt. Az első lakáshoz jutást támogatja így az állam 1999 óta. A lakásvásárlási illeték 50 százalékát, de legfeljebb 40 ezer forintot elengednek, amennyiben a fiatal az első lakását veszi meg. A kedvezmény csak nyolcmillió forint ingatlanértékig jár.

Költöztetők: 45-80 000 Ft

Ingatlanközvetítő díja: az ingatlan vételárának 1,5-5 százaléka

PONTOSABB ÖSSZEG KISZÁMOLÁSÁÉRT KERESSE FEL IRODÁNKAT, AHOL SZAKKÉPZETT INGATLAN TANÁCSADÓNK ÉS PÉNZÜGYI TANÁCSADÓNK INGYENES TÁJÉKOZTATÁST ADHAT ÖNNEK!

Illetékváltozások 2010-tőlA jövő évi adótörvény javaslat megszünteti azt a gyakorlatot, amely szerint a javarészt ingatlan-eszközzel rendelkező cégek adó- és illetékmentesen adhassanak el részesedést a társaságból. Ugyanakkor a korábbi illeték mértéke jelentősen csökken a tervezet szerint, bár még ez is soknak számít ahhoz képest, hogy a javasolt társasági adót és illetéket együtt kell fizetni.

A törvényjavaslat - amely "a közteherviselés átalakítását célzó törvénymódosításokról" címet viseli - bevezeti a társasági adótörvényben az ingatlannal rendelkező társaság fogalmát. Ilyen  az a cég vagy kapcsolt vállalkozás, amelynek az éves beszámolójában a Magyarországon lévő ingatlan értéke meghaladja az eszközök 75 százalékát. Az értékelést évente kell elvégezni. Feltétel még, hogy a cég valamely tulajdonosa az adott évben legalább egy napig olyan államban rendelkezzék külföldi illetőséggel, amelynek nincs Magyarországgal kettős adózást kizáró egyezménye. Így tehát ez a módosítás az eddig megismert elképzelések szerint csak  a külföldi tulajdonossal rendelkező társaságokat érintené.
A társasági adótörvény módosítása külön címet szentel az ingatlannal rendelkező társaság adózásának. Ha a társaság tagja eladja a részesedését, akkor a vételárból levonhatja a vásárlás összegét, továbbá a szerzéshez, illetve a működtetéshez kapcsolódó igazolt kiadásait.
Egyes vélemények szerint az ingatlanos cégek üzletrészei értékesítésének ilyen megkülönböztetése diszkriminatív, és valószínűleg alkotmányellenes.
A törvénytervezet szerint amennyiben offshore cégnek fizet egy társaság kamatot, jogdíjat, vagy szolgáltatási díjat, akkor ez után 30 százalék lesz a forrásadó.
Amennyiben az ingatlan vevője nem ingatlannal rendelkező cég részesedését, hanem tisztán ingatlant vásárol, jelenleg a bruttó ár 10 százalékát, azaz a nettó ár 12 százalékát fizeti illetékként. Az illetéktörvény tervezett módosítása 1 milliárd forintig a bruttó ár 4 százalékában, afelett 2 százalékában határozza meg az illeték kulcsát, kiegészítve azzal, hogy az illeték teljes összege 200 millió forintnál több nem lehet.
A kulcs csökkentése egyértelműen pozitív lépés. Tény, hogy jelenleg – ha a céggel együtt kerül eladásra az ingatlan – csak az átvilágítási költséget kell megfizetni, amely sokkal kisebb a javasolt illetéknél.
 
Az új lakásoknál – a jelenlegi állapot szerint – változatlan marad a 15 millió forintig tartó illetékmentesség, a 15-30 millió forintos sávban viszont 6 százalékról 4-re csökken az illeték.
A javaslat szerint – a válság miatt – a telkek beépítésére előírt 4 éves időtartam 6 évre módosul. Ha addig felépül a ház, akkor a telek illetékmentes lesz. Ez a szabály nemcsak a lakásépítő cégeknek, hanem a családoknak is előnyös. Az ingatlan-forgalmazó cégek is kapnak 2 évnyi többletet. Jelenleg a megvásárolt ingatlant 2 éven belül kell eladniuk ahhoz, hogy az illeték 2 százalék legyen, a javaslat ezt emeli fel 4 évre.
 
Forrás: @ ADONET
 
A törvényjavaslat még változhat.

Törvények, tudnivalók

Az APEH válaszol: ingatlanértékesítés, ajándékozás, illeték

Mi a teendő, ha valaki a 18 éven aluli gyermekére íratja a 10 millió forint értékű víkendházát, ki fizeti az ajándékozási illetéket, s mi ennek a mértéke? Mennyi adót kell fizetnem, ha örököltem egy ingatlant, amit el is adtam, de nem akarok az árából másik ingatlant vásárolni? Mikor lehet visszakérni a lalás eladása utáni illetéket? Olvasóink kérdéseire az adóhatóság válaszol.

Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (a továbbiakban: Itv.) 27. § (1) bekezdése szerint a vagyonszerzési illetéket a szerző fél köteles megfizetni, tehát ajándékozás esetén a megajándékozott. Az ajándékozási illeték mértéke függ az ajándékozó és a megajándékozott közötti rokonsági foktól, az ajándék tárgyának tiszta értékétől és hogy az ajándék lakástulajdonnak vagy más vagyontárgynak minősül-e.

Hétvégi ház ajándékozása esetén az illeték mértéke, ha a megajándékozott az ajándékozó gyermeke, akkor 18 millió forintig 11 százalék, a 18 millió forint feletti rész után 35 millió forintig 18 százalék, a 35 millió forint feletti rész után 21 százalék. (A hétvégi ház abban az esetben minősül lakástulajdonnak, ha az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott. Ekkor kedvezőbb illetékmértékek vonatkoznak a szerzésére: 18 millió forintig 5 százalék, a 18 millió forint feletti rész után 35 millió forintig 8 százalék, a 35 millió forint feletti rész után 12 százalék.)

Amennyiben az ajándék tárgyát képező ingatlan haszonélvezeti joggal terhelt, akkor a megajándékozottnak az ingatlant terhelő haszonélvezeti jog számított értékével csökkentett forgalmi értéke után kell megfizetnie az ajándékozási illetéket. Az ajándékozónak (az egykori tulajdonosnak) az ajándékozással összefüggésben sem illetékfizetési, sem személyi jövedelemadó fizetési kötelezettsége nincs.

Kizárólag öröklés esetén van arra mód, hogy a kiskorú örökös az öröklési illetéket a nagykorúvá válásától számított két évig késedelmipótlék-mentesen megfizesse. Ajándékozás esetén ilyen lehetőség nincs, a kiskorú megajándékozottnak az ajándékozási illetéket meg kell fizetnie. Az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény (a továbbiakban: Art.) azonban lehetővé teszi az adóhatóság számára a fizetési könnyítés (fizetési halasztás, részletfizetés) kérelemre történő engedélyezését.

Mennyi adót kell fizetnem, ha örököltem egy ingatlant, amit el is adtam, de nem akarok az árából másik ingatlant vásárolni?

Első lépésben a jövedelmet kell megállapítani, ami az ingatlan átruházásból származó bevétel (az eladási ár) és a költségek különbözete.

Az eladási árból levonható költségek a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: szja-törvény) 62. § (1) bekezdése alapján:
– a megszerzésre fordított összeg,
– az értéknövelő beruházások és
– az átruházással kapcsolatos kiadások.

Öröklés esetén a megszerzésre fordított összeg az, amelyet az illeték megállapításához figyelembe vettek, illetve ide tartozik az örökölt ingatlan után megfizetett illeték is. (Ezt a szabályt kell alkalmazni abban az esetben is, ha az örökölt ingatlan után az illetékmentességre tekintettel nem történt illetékfizetés. Amennyiben az illetékügyi hatóság az ingatlan átruházásából származó határidőig nem állapítja meg a forgalmi értéket, akkor az ingatlan hagyatéki leltárban figyelembe vett hagyatéki terhekkel nem csökkentett értéke az irányadó.)

A bevétel és a költségek különbözeteként kapott összeg az szja-törvényben meghatározott feltételekkel és mértékben csökkenthető, attól függően, hogy az ingatlan-nyilvántartás szerint lakóházként vagy lakásként nyilvántartott az ingatlan, vagy nem lakás céljára szolgáló egyéb ingatlan és hogy a szerzés időpontja mikorra tehető. Öröklés esetén az ingatlan szerzésének időpontja az örökhagyó halálának napja. Ha az elhalálozás 2009-ben történt, akkor az örökölt ingatlan 2009 vagy 2010-ben történő értékesítése után a számított összeg nem csökkenthető.

Az ingatlan átruházásából keletkező jövedelem után 25 százalék személyi jövedelemadót kell fizetni, amit az éves személyi jövedelemadó bevallásban kell megállapítani és az adott évről szóló bevallás benyújtására előírt határidőre kell megfizetni. Amennyiben az ingatlan átruházásából a fentiek alapján jövedelem nem keletkezik, akkor adófizetési és bevallási kötelezettség sem keletkezik.

Az ingatlanértékesítésből származó jövedelem kiszámítására az adóhatóság honlapján egy kalkulátor található, amely segítséget nyújt az adó megállapításához.

A kalkulátor internetes címe: http://www.apeh.hu/ing_kalk

Lányunk vásárolt egy lakást Budapesten a napokban 11 millióért, de elszeretné adni a jelenlegi lakását Nagykanizsán, de vevő viszont még nincs. Ki kell-e most fizetni a vásárolt 11 millió forintos ingatlan után az 500 ezer forint illetéket, és ha eladta, akkor pedig vissza igényelheti ezt 1 éven belül?

Az illetékről szóló törvény (Itv.). 21. § (5) bekezdése alapján lakástulajdon vásárlása esetén, ha a magánszemély vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja, az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének a különbözete.

Amennyiben a vásárlás időpontjában még nem történt meg a másik ingatlan értékesítése, akkor az illetéket meg kell fizetni. Az Itv. 79. § (2) bekezdése szerint a megfizetett illeték a megfizetést követő öt éven belül téríthető vissza. Az adózás rendjéről szóló törvény (Art.) természetesen ebben az esetben is lehetővé teszi az adóhatóság számára a fizetési könnyítés kérelemre történő engedélyezését.

Az egy éven belüli határidő tehát a cserepótló vételi kedvezmény alkalmazásához szükséges, az illeték visszatérítését öt éven belül lehet kérelmezni.

Szerző: adozona.hu 

Illeték, szja

Ingatlan adás-vétel: mikor fizet a magánszemély?

Mit kell tudni a lakás és mit a telek vásárlásakor érvényes illetékfizetési kötelezettségről, s milyen információkkal kell tisztában lennie egy magányszemélynek, ha ingatalanjának új gazdát keres?

A vevő illetékfizetési kötelezettsége


Az illetékfizetési kötelezettség szabályozása hosszadalmas és bonyolult, így kizárólag néhány fontos és hasznos információt emelünk ki.

Az illeték alapja az ingatlan forgalmi értéke áfával együtt (fordított adózás esetén ez a számlázott érték plusz 25 százalék), amelynek 10 százalékát kell befizetni.

Lakásvásárláskor négymillió forintig 2 százalék, az azt meghaladó értékre 6 százalék illetéket kell fizetni. Amennyiben ingatlanforgalmazó vásárol, ő az ár 2 százalékát fizeti, ha az ingatlant két éven belül értékesíti, és ezt jelzi is az adóhatóságnak. Amennyiben ez a feltétel nem teljesül, akkor a 2-ből 18 százalék is lehet az ingatlan fajtájától függően. S ha már erről esik szó, célszerű tisztázni, hogy kit is értünk ingatlanforgalmazó alatt: az a gazdálkodó, akinek az előző évben az árbevétele 50 százalékban ingatlanértékesítésből származott. Idetartoznak a kezdő vállalkozók is, akik bevételeiknek legalább 50 százalékát az adott évben ebből a tevékenységből nyerik majd.

Az építési telek vásárlása illetékmentes, feltéve, ha a vevő vállalja, hogy négy éven belül lakóingatlant épít oda és a használatbavételi engedélye jogerőre is emelkedik ez idő alatt. Megúszhatjuk az illetékfizetést egy 15 millió forintnál olcsóbb új lakás vásárlása esetén, sőt, ha 30 milliónál nem kerül többe a kiválasztott új ingatlan, akkor csak 15 millió forint feletti összegre kell leróni 6 százalék illetéket.
 
Az illetékkötelezettség a szerződés aláírásának napján keletkezik, de ha felfüggesztő, bontó vagy időponthoz kötött feltételt is belefoglalnak, akkor csúszhat a fizetési kötelezettség dátuma a szerződés hatályának beálltáig (kivéve lízing). Például, ha a szerződést olyan módon fogalmazzák meg, hogy a vevő csak akkor lesz birtokosa tulajdonosa az ingatlannak, ha a vételárat kifizette, akkor a megfizetéskor keletkezik az illetékkötelezettség és nem a szerződés aláírásának napján.

Példa

A kft. felszámolás alatt álló gazdálkodótól új lakást vásárol 18 millió forint nettó vételárért. A vevő az ingatlant adóköteles bérbeadás céljára fogja használni.

1) Az ingatlant fordított adózással értékesíti a felszámolás alatt álló cég.

2) A vevő 18millióx0,25=4,5millió forint fizetendő áfát vall bel, és le is vonhatja ugyanezen összeget, mivel adóköteles tevékenység érdekében vásárolta. Gyakorlatilag az ügyletből 0 forint elszámolandó adója keletkezik.

3) A vevőnek (18millió+4,5millió-15millió)x0,06=450ezer forint illetékfizetési kötelezettsége keletkezik. 

A korábbiakban az egyéni vállalkozók és a gazdasági társaságok számlázásáról, áfa és illeték kötelezettségéről esett szó, hozzátéve, hogy a vázlatosan ismertetett illetékszabályok egy része – köztük a lakásvásárlás illetéke a magányszemély vásárlóra is vonatkozik..

Ingatlanértékesítés utáni adózás magánszemélyeknek

A teljesség kedvéért néhány szót kell ejteni a magányszemélyek ingatlanértékesítése során fizetendő személyi jövedelemadóról is. A magánszemélynek is kellő körültekintéssel kell értékesíteni az ingatlanát, mivel előfordulhat olyan eset, hogy adott év decemberében az ingatlanértékesítés után milliós nagyságrendű összeget kell befizetnie adóként, míg ha ugyanazt az ingatlant a következő év januárjában értékesíti, már egyáltalán nem kell adót fizetnie. Figyelem a beszerzés és az értékesítés évét nem a szerződés aláírása, hanem a szerződés földhivatalhoz történő benyújtásának időpontja alapján kell megállapítani.

Lakás vagy családi ház értékesítésekor, akkor keletkezik szja-kötelezettség, ha az ingatlant a vásárlástól számított öt éven belül adjuk el (vásárlás éve plusz négy év), és drágábban, mint ahogy vettük, vagy amennyiért felépítettük (figyelembe véve költségként az értéknövelő beruházásokat is). A vételárat és az építés költségét számlával, szerződéssel kell igazolni. Vagyis ha 2004-ben vettünk egy lakóingatlant akkor, ha azt 2009-ben értékesítjük, nem kell az eladási és a vételi ár pozitív különbözete után adót fizetni, mivel a két időpont között eltelt az öt év.

A 2009-ben értékesített lakóingatlan után akkor kell szja-t fizetni, ha azt 2005-ben vagy azt követően vásároltuk, és némi, esetleg jelentős profitot realizáltunk az ügyleten. Minél távolabb van az eladás éve a beszerzés évétől, annál kisebb százalékban minősül a plusz bevétel adóköteles jövedelemnek. A 2005-ben vásárolt ingatlan 2009-es értékesítésekor a különbözetnek már csak a 30 százalékát kell jövedelemnek tekinteni, és ezt kell 25 százalékos adókulccsal leadózni.

A lakóingatlanokon kívüli ingatlanok esetében már jóval szigorúbb szabályt tartalmaz a törvény. Amennyiben nem szeretnénk adót fizetni, akkor 15 év után kell az ingatlant értékesíteni. A beszerzés évét követő 5 évben a teljes különbözet adóköteles, míg az azt követő években évi 10 százalékponttal csökken a jövedelem tartalom, így a 16. évben már nem kell adót fizetni.

Ingatlanértékesítés a-tól z-ig: áfa, fordított adózás, számlakiállítás

Az ingatlanok értékesítésének szabályozása bonyolult, s az utóbbi években sem az egyszerűsítés lehetett a jogalkotók vezérlőelve, pedig ingatlanügye majdnem mindenkinek van – kicsiben vagy nagyban.

Annak érdekében, hogy meghatározhassuk: egy ingatlant gazdálkodóként (gazdasági társaságként, egyéni vállalkozóként), s így áfaalanyként értékesítő személynek milyen áfa fizetési kötelezettsége van, elsőként azt kell kitalálni, hogy az áfatörvény hova sorolja az adott ingatlant. A jogszabály szerint két csoportban gondolkodhatunk:

1) építési telek, építés alatt álló ingatlan a hozzátartozó földterülettel (nincs még használatbavételi engedélye), két évnél nem régebbi használatbavételi engedéllyel rendelkező ingatlan a hozzátartozó földterülettel;

2) építési telken kívüli földterület, két évnél régebbi használatbavételi engedéllyel rendelkező beépített ingatlan a hozzátartozó földterülettel.

Az első csoportba tartozó ingatlanok esetén áfás számlát kap a vásárló, vagyis az eladó áthárítja a forgalmi adó fizetését a vevőre. Kivételt jelent a felszámolási eljárás alatt álló cég, annak ugyanis a fordított adózás szabályai szerint kell számláznia egy másik cég felé, ha az ingatlan értéke meghaladja a százezer forintot – s ez jó eséllyel így van.

Itt nem áll meg a rendhagyó értékesítések sora, további kivételek is vannak. Ilyen a kényszerértékesítés, vagyis az a helyzet, amikor valaki a tartozását rendezi ily kényszerű módon. Ekkor ugyanis a hitelező az ingatlan eladásából juthat hozzá a pénzéhez. Ez esetben az adós a kölcsönadónak a fordított adózás szabályai szerint állít ki számlát (itt egy Áfa törvény szerinti vélelmezett értékesítésről van szó), vagyis áfa nélkül. Persze ez sem olyan egyszerű: csak olyan hitelező juthat fordított adózással ingatlanhoz, aki megfelel a törvény által meghatározott feltételnek (nem alanyi adómentes). Általában ez nem probléma, mert a hitelezők többsége bank, pénzintézet.

A második csoport esetén az adóalany - főszabály szerint - adómentesen értékesít, a számlán pedig feltünteti, hogy az ügylet az áfatörvény 86-os paragrafusa alapján adómentes. Ugyanakkor a jogszabály azt is lehetővé teszi, hogy az eladó az adóköteles értékesítést válassza. Ez azonban öt évre szól, s a döntésünket megelőző év december 31-éig be kell ezt jelenteni. Amennyiben valaki üzletszerű ingatlanértékesítéssel foglalkozik (ez szerepel a tevékenyégi körében), akkor a tevékenység megkezdése előtt kell választani adómentes és adóköteles között. Alkalmi eladás esetén erről évközben is dönthet.

Amennyiben valaki az adóköteles értékesítést választja, akkor tájékozódnia kell: a vevő milyen státuszú. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha adóalany a vásárló, vagyis az áfa megfizetése tőle követelhető, akkor a fordított adózás szabályai szerint azt kell kiállítani a számlát, vagyis az új tulajdonos fizeti majd be az adót. Abban az esetben azonban, ha a vevő nem adóalany vagy alanyi adómenetes, akkor áfás számlát kell kiállítani az adás-vételről.

Adófizetési kötelezettség: áfás számla vagy fordított adózás?

Az adófizetési kötelezettség időpontja (számlán feltüntetendő teljesítési időpont), attól a körülménytől függ, hogy adóáthárítással, vagy fordított adózással értékesítik-e az ingatlant.

Adóáthárítás, vagyis áfás számla esetén a teljesítési időpont az a nap, amikor az eladó az előleget átveszi, illetve, amikor ezt az összeget a jóváírták a számláján. Ugyanez igaz a foglalóra is, amely úgy adózik, mint az előleg, az áfatörvény nem tesz közöttük különbséget.
Gyakorlatilag azt jelenti, hogy az átvett előleg után rögtön keletkezik adófizetési kötelezettség, az átvett bruttó összeg 25 százalékát kell adóként megfizetni.

A végteljesítés időpontja azonos a tulajdonjog átszállásának időpontjával. Abban az esetben azonban, ha részletfizetéssel vagy zártvégű pénzügyi lízinggel vásárol valaki, a birtokbaadás megelőzi a tulajdonjog átadásának időpontját, ekkor ez lesz a teljesítési időpont. A végteljesítésig (tulajdonba illetve birtokba adásig) fizetett összegek előlegnek minősülnek. Vagyis a birtokba/tulajdonba adásig felmerült részletek (előlegek) után külön-külön kell az adót megfizetni. A birtokba/tulajdonba adáskor a teljes összegről ki kell állítani a számlát, de le kell vonni belőle az előleg összegeket, ami után már megfizetésre került korábban az adó.

Meghiúsult ügylet esetén - amikor a foglaló az eladónál marad, mert a vevő eláll a vásárlástól -, a foglalóról kiállított számlát érvényteleníteni kell, ekkor ugyanis az átadott összeg minősítése megváltozik, előlegből kártérítés lesz. Akkor is így kell eljárni a számlával, ha az eladó táncol vissza, s a foglaló dupláját fizeti meg a vevőnek. Ekkor a pluszban visszafizetett összeg szintén kártérítés lesz, amelyről azonban egyik esetben sem kell számlát adni, ugyanis nem része az adóalapnak.

A fordítottan adózó ingatlanértékesítés esetén a vevő áfázik, de ilyenkor nem a számlán szereplő teljesítési időpontban keletkezik az adófizetési kötelezettség – mint az előző esetben -, hanem az említett időpontot követő hónap 15-én (legkésőbbi időpont). Abban is eltér a nem fordítottan adózó ügyletektől, hogy ilyenkor csak egy esetben kell adót fizetni a teljes összeg után, az előleg átvételénél még nem kell.

Amennyiben egy ingatlant apportként adnak át, termékértékesítésnek minősül, de ha az adóalanyok teljesítik az áfatörvényben foglalt feltételeket, akkor nem kell adót megállapítani, bevallani és fizetni, következik ebből, hogy áthárított adó hiányában az átvevőnek sincs adólevonási joga. 2008.-tól gyakorlatilag az adóalanyoknak nem kell áfát fizetni az apport után.  

Adólevonási jog

Az adóalany az áthárított adót, vagy az általa megállapított adót akkor vonhatja le, ha az adóköteles értékesítés érdekében azt tárgyi eszközként vagy áruként hasznosítja Például, ingatlant vásárol a kereskedő üzlethelyiségnek, vagy a bérbeadó adóköteles bérbeadás céljára. Akkor azonban nem vonható le adó, ha az ingatlant továbbértékesítési céllal veszi, de az értékesítése adómentes lesz. Akkor sem vonható le adó, ha az ingatlant adómentesen bérbe adják, vagy egyéb adómentes tevékenység érdekében használja befektetett eszközként. Ilyen az is, ha a banki tevékenységet végző vállalkozás fióktelep céljára épületet vásárol.

Ingatlanadó: ami a legnagyobb vihart kavarta

Az ingatlanadóval (vagyonadó törvény része) kapcsolatos rendelkezések legnagyobb vihart kavart része a törvény melléklete alapján meghatározható úgynevezett korrekciós tényezőkkel számított érték. Súlyos kifogásként merült fel vele szemben, hogy az elnagyolt értékei távol vannak a valódi forgalmi értéktől. Ez így is van. De ez nem jelent semmilyen problémát, ugyanis a számított érték egyetlen szerepe, hogy „kiugrassza a nyulat a bokorból”.

Az ingatlanadó alapja kizárólag a forgalmi érték. A számított értéket csak akkor kell figyelembe venni, ha az adózó megítélése szerint a forgalmi érték 30 millió alatti és mentes az adó alól, de a számított érték 30 millió feletti. Ez esetben az adózónak valóban bevallást kell benyújtania, de az adó alapja továbbra is a forgalmi érték marad. Tehát egy „nullás” bevallást kell beadni. Ennek célja, hogy ezen esetekre felhívja az adóhatóság figyelmét. Az nullás bevallás „felhívás keringőre” az adóhatóság felé. Valószínűleg az adóhatóság kapacitása csak arra lesz elég, hogy ezeket az eseteket vizsgálja.
 
A törvény kissé pongyolán határozza meg a forgalmi érték fogalmát. Sokan ezért hiszik azt, hogy ha valaki nem tudja meghatározni a forgalmi értéket, akkor a számított érték egyfajta mankó, kiindulási pont. Célszerű megjegyezni, hogy a számított érték csak arra jó, hogy ingatlanadó bevallásra kényszerítsen olyan magánszemélyeket is, akik a forgalmi érték alapján nem lennének bevallásra kötelezettek. Sajnálatos módon, az interneten közzétett kalkulátorok – egy kivétellel – mind a számított értéket határozzák meg, azt sugallva, hogy ez a forgalmi érték.

Egy korábbi, Adózónán megjelent írásomban arra hívtam fel a figyelmet, hogy a haszonélvezeti jog átveszi a tulajdonosoktól az adóalanyiságot, a haszonélvező lesz az adófizetésre kötelezett. Mivel az ingatlanadó lelkes hívei hevesen cáfolták a „kiskapu” lehetőségét, részletesebben megerősítem, hogy ez valódi kiskaput jelent. Az a szülő, aki megengedheti magának, hogy lakáshoz juttassa gyermekét, az eddig a következőképpen járt el: az ingatlant a gyermeke nevére íratta, hogy majdan elkerüljék az örökösödési illetéket, az ingyenes haszonélvezeti jog a szülő javára jegyezték be. Ez volt a múltban, ezek már évekkel ezelőtt megkötött ügyletek. A vagyonadó (ingatlanadó) törvény szerint a szülőnek bentlakás esetén a saját 29 milliós ingatlana után nem kell adót fizetnie. A gyermeke nevére vásárolt ingatlan (29 milliós) után viszont már adófizetési kötelezettség terhelné a haszonélvezeti joga miatt és amiatt, hogy azt az ingatlant a gyermeke lakja életvitelszerűen. 

Ilyen esetekben töröltetni kell a szülő bejegyzett ingyenes haszonélvezeti jogát és ekkor nem kell fizetni ingatlanadót a második ingatlan után sem. A haszonélvezeti jog törlése nem jár illetékfizetési kötelezettséggel, tehát megdől az „ellenérvelők” állítása, hogy „többe kerül a leves, mint a hús”. Akik viszont ezután terveznek az eddigiekhez hasonló konstrukcióban ingatlant vásárolni a gyermekük számára, azok viszont akkor járnak el helyesen, ha felcserélik a „szerepeket”: a szülő megtartja a tulajdonjogot és a gyermek javára jegyzik be a haszonélvezeti jogot. Mivel csak felcserélik a tulajdonjogot a haszonélvezeti joggal, ezért ez sem jelent plusz illetékfizetési kötelezettséget. A példákban említett „gyermek” megjelölés természetesen nagykorú, önálló életvitelre berendezkedett fiatalt jelent. 

A saját lakásba költöző fiataloknak is fel kell hívni a figyelmét arra, hogy ha eddig nem tették meg, célszerű átjelentkezniük a saját lakásukba. Sok önálló lakással rendelkező fiatal állandó lakcíme a szülei lakása, mert így elköltözésük után nem kellett kicserélni a lakcímkártyát, forgalmit. Az ingatlanadó alóli mentesség egyik feltétele ugyanis az állandó lakcímbejelentés. A forgalmi érték meghatározása természetesen ezek után is rendezetlen kérdés marad. Hiába van valakinek egy 10 milliós panellakása lakcím-nyilvántartással és életvitelszerű bentlakással, 8 milliós számított értékkel, még őt is érhetik meglepetések. A hatályos törvények szerint, ha valaki mentes az adó alól, akkor a „mentességet okirattal vagy egyéb módon köteles bizonyítani”. 

Ilyen okirati bizonyíték lehet az ingatlan nem túl régi adásvételi szerződése, banki hitelfelvételhez értékbecslés. Ha ilyennel nem rendelkezik, akkor a törvény szerint nincs más lehetősége a mentesség okirati igazolására, mint saját költségén ingatlan értékbecslést készíttetnie, melynek költsége meghaladja a 10 millió forgalmi értékű ingatlana után fizetendő adót! Itt valóban „többe kerül a leves, mint a hús”. A 10 millió alatti, régebben vásárolt ingatlannál már nem éri meg a mentességet igénybe venni amiatt, hogy a mentesség bizonyítására felmerülő költségek meghaladják a megtakarítható adó összegét. Mindez amiatt, hogy egy új adó úgy került bevezetésre, hogy a hozzá tartozó eljárási szabályok nem lettek kidolgozva.

Könnyen elképzelhető, hogy az itt leírtak még a törvény 2010. január 1-i hatályba lépése előtt okafogyottá válnak. A vagyonadó törvény ingatlanadóra vonatkozó rendelkezéseit több mint egy hónapja megtámadtam az Alkotmánybíróságon. A napokban Szabó Máté ombudsman is az Alkotmánybírósághoz fordult az ingatlanadóval kapcsolatos részek megsemmisítése érdekében. Bár beadványaink több ponton eltérnek, egy kérdésben már közös az álláspontunk: a forgalmi érték meghatározása olyan mértékű jogbizonytalanságot eredményez, ami a vitatott rendelkezések megsemmisítéshez vezethetnek. 

Nem értek egyet azokkal a véleményekkel, hogy adózási kérdésekben az Alkotmánybíróság kiszámíthatatlan lenne. Áttanulmányozva az Alkotmánybírósági döntéseket egy határozott és következetes irányvonal figyelhető meg: a fogalom meghatározás pontatlanságában az Alkotmánybíróság még a nagy társadalmi érdeklődést kiváltó ügyekben is következetes. Ilyen volt távolságtartásról szóló törvény megsemmisítése a „közeli hozzátartozó” illetve „családon belüli erőszak” fogalmak pongyolasága miatt. Megítélésem szerint ez a sors vár a pongyola forgalmi érték meghatározásra is.
 
Angyal József okleveles adószakértő
http://adozona.hu
A weboldalon található hirdetések nem minősülnek ajánlattételnek, befektetési, jogi vagy adótanácsadásnak. Részletes tájékoztatást, feltételeket csak közvetlen kérésre bocsátunk az érdeklődők rendelkezésére.
A kondíciók módosításának jogát a Kaas Ingatlangaléria Kft. fenntartja.